ФЗ 214 об участии в долевом строительстве

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

• При составления договора на участие в долевом строительстве;
• На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
• Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье 14.28 КоАП РФ.
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9, о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1, предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2, гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6, регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2, в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7, предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8. Содержание данных пунктов статьи следующие:

• Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
• Шестой пункт текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
• Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
• Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5, устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1. Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19, регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6.
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4, устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2, о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Скачать ФЗ-214