Правила продажи доли в квартире по новому закону

Квартирный вопрос может стать настоящей проблемой для владельца жилья. Особенно, если речь идет о продаже доли в квартире. Ситуации, когда возникает такая необходимость, случаются очень часто. Причиной может стать развод семейной пары или унаследование доли, а также острая нужда в большом количестве денежных средств. Федеральный закон, регламентирующий легитимный процесс долевой продажи, зарегистрирован под номером 172 и имеет название «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (2.06.2016). В нем содержится описание поправок, затронувших ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документ содержит много нюансов. С основными из них мы ознакомимся в этой статье.

Допускается ли продажа доли в квартире?

Каждому собственнику нужно осознать, что его доля не оформляется в виде отдельно взятой части жилья, определяемой математическими метрами, а является долей в праве собственности на объект недвижимости. Собственник, пытающийся сбыть долю в жилище, должен быть готов к тому, что это достаточно непростая операция с юридической точки зрения. Квартира обязана пройти процесс приватизации. Приватизированное имущество нередко принадлежит нескольким собственникам, состоящим или не состоящим в родственных отношениях. Актуальные изменения в законе о недвижимости исключают возможность совершения сделки о купле-продаже доли, если ее не оформляет нотариус. Его заверение считается обязательным основанием для Росреестра, который регистрирует сделку.

Порядок продажи доли в квартире по новому закону

ФЗ о долевой собственности устанавливает, что все сделки по недвижимости проходят с участием лица, уполномоченного производить нотариальные действия. С его помощью осуществляется надзор над сделкой, гарантируется ее прозрачность и легитимность. Нотариус отвечает за то, чтобы из процесса были исключены мошеннические схемы и ситуация, когда одна из сторон оказывается ущемленной в правах или интересах. Закон о долевой собственности на дом усиливает более строгий контроль в отношении подобных сделок с участием несовершеннолетних. Одна из мер – обязательное предоставление нотариального заверения.

Основные этапы продажи квартирной доли:

• Письменное оповещение инициатором сделки остальных дольщиков с упоминанием ее заявленной стоимости и условий. Это дает другим совладельцам возможность обжаловать данное решение, если их права были каким-либо образом нарушены. Срок обращения в судебную инстанцию – до 3 месяцев;
• Ответное решение от других дольщиков может поступить в течение месяца. Ускорять процедуру продажи раньше этого срока нельзя. Преференции отдаются собственнику, который предложил лучшую цену;
• При отсутствии вышеупомянутого ответа спустя тридцать дней владельцу квартиры разрешено осуществлять сделку, включающую передачу доли третьим лицам;
• Если отказ, оформленный в письменном виде, поступил раньше установленного срока, инициатор продажи может форсировать сделку.

Список документов

Такой ответственный процесс, как купля-продажа, требует сбора достаточно большого количества документов. Нотариус не возьмется за оформление сделки без предоставления следующего комплекта документации:

• Зарегистрированный в письменной форме отказ каждого совместного дольщика от приобретения недвижимости;
• Доказательный акт, подтверждающий факт уведомления совладельца, если вышеописанный отказ не был получен;
• Законодательное заключение, оформляющее государственную регистрацию доли;
• При отсутствии упомянутого выше заключения предоставляется выписка из Единого государственного реестра прав;
• Техпаспорт из Бюро Технической Инвентаризации;
• Выписанные сведения из государственного кадастра недвижимости;
• Согласие со стороны супруга/супруги, которое заверяет нотариус;
• Идентификационные документы;
• При участии в сделке лица в возрасте до 18 лет требуется зафиксированное письменно согласие от органов опеки;
• Непосредственный договор купли-продажи доли в квартире (образец, бланк предоставляется по запросу).

Регистрация соглашения о сделке требует внесения личных данных (фамилия, имя, отчество), других персональных сведений, включая адреса лиц, принимающих участие в данной процедуре. Состав и характеристики объекта соглашения также подлежат письменной фиксации. Регистрируется количество долей, упоминается финансовая сторона вопроса, а именно цена доли. При отсутствии нарушений и любых других факторов, способных сорвать сделку, последняя признается правомерной. После этого происходит заверка документов, которые подлежат регистрации в Россреестре. Длительность процедуры обычно составляет три рабочих дня.

Особенности налогообложения

Продажа квартирной доли влечет обложение налогом. Ставка равняется 13%. Поскольку нередко лица, совершающие сделку, пытаются нелегально занизить ее стоимость в целях редуцировать налоговые выплаты, государство приняло ряд мер по противодействию мошенничеству. Актуальный кодекс гласит, что даже суммы, имеющие меньшее значение, чем кадастровая стоимость объекта продажи, облагаются налогом. Существуют легальные методы сэкономить на налогах. Снятие выплаты происходит в случае, если объект, подлежащий продаже, пребывает в собственности владельца не менее трехлетнего срока. В противном случае продавец может прибегнуть к варианту для получения имущественного вычета.

Выбирать, каким способом будет реализована продажа квартиры, уполномочены все дольщики. Оформление одного на всех договора предполагает, что налог за продажу доли в квартире разделяется среди них пропорционально, в соответствии с объемом доли. Можно заключать и отдельные договоры, если предыдущий способ не устраивает. В такой ситуации каждый дольщик имеет представленный вычет отдельно. Получить налоговую выгоду реально, однако для этого нужно доказать свою налоговую платежеспособность (например, иметь официальное трудоустройство), а также предъявить декларацию. Выплата подоходного налога при реализации квартирной доли будет возмещена за счет налогового вычета.